주택압류합의회의(Foreclosure Settlement Conferences)

주택압류합의회의: 압류 대신 다른 선택을 시도해 볼 수 있는 기회

주택 압류 위기에 놓인 주택 보유자(Homeowner)들을 돕기 위한 일환으로, 뉴욕 주는 주택압류합의회의라는 정책을 통해 채무자(Borrower)가 채권자(Lender)를 대면하여 만날 수 있는 기회를 보장하고 있다.

주택압류합의회의는 대출 기관(Lender)의 대리인(Representative), 판사, 법원 심판(Court referee), 법원 변호사(Court Attorney)와 같은 법원 관계자가 함께한다. 이 합의 회의는 주택 압류가 완료되기 전, 대출 기관과 합의를 유도해 볼 수 있는 기회를 채무자에게 제공해 준다.

합의 회의에 모인 사람들은 채무자의 재정 상태에 대해 함께 의논해 보고 주택 압류를 거치지 않고 주택을 유지 혹은 포기할 수 있는 방법에 대해 협상을 시도해 보는 것이다. 이 회의를 통해 간혹 원만한 합의가 이뤄지기도 한다. 대출조건조정(Loan Modification), 상환 유예(Forbearance Agreement), 공매(Short Sale), 압류 대신 소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure) 등의 결론을 끌어내는 것이 가능하다.

뉴욕 주의 주택 압류법

뉴욕 주의 법은 대출 기관(Lender)이 피고인과 함께 합의 회의를 진행하여 문제 해결 방안을 찾아보는 것을 법정 의무로 정해 놓았다.

대출 조건 조정(Loan Modification)이 가장 이상적이지만 공매(Short Sale)나 소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure) 또한 압류 절차를 통하지 않고 주택에 대한 소유권을 포기할 방법이기는 하다. 주택 압류를 막을 수 있는 좋은 기회이기 때문에 합의 회의에 대한 대비를 잘하는 것이 무척 중요하다.

뉴욕 주에서는 주택 압류는 법적 절차이다. 따라서 대출 기관은 주 정부나 연방 정부 제도를 통해 압류를 진행해야만 한다. 대출 기관은 소장을 접수하고 이를 대출자에게 송달함으로써 압류 절차를 시작해야 한다. 이때 법정 출두 명령서(Summons to Appear in Court)를 함께 송달해야 한다.

뉴욕 주의 주택압류합의회의(New York Foreclosure Settlement Conferences)

뉴욕 주에서는 법원 직원(Court Clerk)에게 송달 인증(Proof of Service) 접수 후 60일 이내에 의무합의회의(Mandatory Settlement Conference)을 열도록 법으로 제정해 놓았다. 이 법은 대출자(Borrower)가 실제로 거주하고 있는 단독주택이나 4세대까지의 공동주택 또는 콘도(Condo)의 부동산 소유주(Residential Property Owner)에게 합의 회의를 받을 수 있는 권리를 보장해 준다.

압류 절차 통보 고지서 송달 후 60일 이내로 법원은 합의 회의의 시간과 장소를 공지해 준다. 이 통지서는 모든 관련자에게 회의 준비를 어떻게 해야 하는지 알려 준다. 소환장 및 소송장(Summons and Complaint)의 송달 인증 접수일을 기준으로 60일 기간이 엄격하게 지켜지는 것은 아니지만, 만약 합의회의가 열리지 않았다면 법원이 회의를 열도록 명할 수 있다.

지난 여러 해 동안 합의회의 절차는 대출자 입장에서 봤을 때, 실망스러운 부분이 많았다. 왜냐하면 대출 기관(Lender)이 불참으로 협상 거부 의사를 밝혀 왔기 때문이다. 하지만 2016년 말부터는 입법부(Legislature)에서 협상 성공률을 높이기 위해 회의 참석을 의무화하는 법안을 통과시켰다.

만일 피고(Defendant)가 정당한 이유 없이 불참할 경우, 채무 불이행(Default)으로 결론이 난다. 하지만 원고(Plaintiff)가 불참한다면, 피고는 연장(Adjournment)의 형식으로 조금 더 시간을 갖게 된다.